濟(jì)南市人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見
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濟(jì)南市人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見
濟(jì)政辦發(fā)〔2022〕1號(hào)
各區(qū)縣人民政府,，市政府各部門（單位）：
為深入貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的決策部署,，建立以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國(guó)辦發(fā)〔2021〕22號(hào)）,、《山東省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》（魯政辦發(fā)〔2021〕17號(hào)）精神,，經(jīng)市政府同意,，提出如下實(shí)施意見,。
一、指導(dǎo)思想
以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo),，全面貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會(huì)精神,，立足新發(fā)展階段，貫徹新發(fā)展理念,，構(gòu)建新發(fā)展格局,，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,，突出住房的民生屬性,，因地制宜，采取新建,、改建,、改造、租賃補(bǔ)貼等多種方式,，擴(kuò)大保障性租賃住房供給,，推動(dòng)建立多主體供給、多渠道保障,、租購(gòu)并舉的住房制度,，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，實(shí)現(xiàn)住有所居,、住有優(yōu)居,。
二、工作目標(biāo)
“十四五”期間,，采取新建,、改建、改造,、租賃補(bǔ)貼和盤活政府閑置住房等方式新增保障性租賃住房20.5萬套（間）,，占“十四五”期間新增住房供應(yīng)總量的30%；保障性租賃住房建設(shè),、出租,、運(yùn)營(yíng)及退出管理全周期制度體系和工作機(jī)制進(jìn)一步完善，搭建保障性租賃住房管理服務(wù)平臺(tái),，運(yùn)營(yíng)管理及工程建設(shè)質(zhì)量安全監(jiān)管水平顯著提升,，住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性供給不足問題得到緩解，新市民,、青年人住房困難問題得到改善,。
三、基礎(chǔ)制度
（一）明確建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及供應(yīng)對(duì)象,。保障性租賃住房應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)保障符合申請(qǐng)條件的新市民,、青年人等群體，以建筑面積在70平方米以下的小戶型為主,，占比不得低于80%,；為促進(jìn)重點(diǎn)人才引進(jìn)，可建設(shè)建筑面積超過70平方米的保障性租賃住房,，最大不得超過120平方米,。企事業(yè)單位利用自有土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套建設(shè)的保障性租賃住房,，戶型面積標(biāo)準(zhǔn)按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。以收購(gòu)、長(zhǎng)期租賃等方式籌集的保障性租賃住房,，戶型面積可結(jié)合實(shí)際確定,。不同渠道籌集的保障性租賃住房的保障范圍,、申請(qǐng)條件，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同相關(guān)部門另行制定,，經(jīng)市政府同意后,，向社會(huì)公布。
（二）明確租金標(biāo)準(zhǔn),。保障性租賃住房租金應(yīng)當(dāng)按照“可負(fù)擔(dān),、可持續(xù)”原則確定，可委托第三方機(jī)構(gòu)依據(jù)各類支持政策逐項(xiàng)目測(cè)算,，原則上不高于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金的90%,，租金年漲幅不超過5%，租金標(biāo)準(zhǔn)需向社會(huì)公示,。保障性租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整,，調(diào)整周期不超過2年。企事業(yè)單位,、各類園區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)保障性租賃住房,，用于向本單位（園區(qū)）職工出租的，租金優(yōu)惠比例由建設(shè)或運(yùn)營(yíng)單位自行確定,，優(yōu)惠部分由本單位承擔(dān),。
（三）引導(dǎo)多方參與。依法落實(shí)土地,、財(cái)稅,、金融等支持政策，引導(dǎo)多主體投資,、多渠道供給,，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)等各類主體參與保障性住房投資建設(shè)，支持專業(yè)化規(guī)?；淖》孔赓U企業(yè)獨(dú)立或與其他主體合作建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理保障性租賃住房,。
（四）完善項(xiàng)目及計(jì)劃管理。建立保障性租賃住房項(xiàng)目審批制度,，已批準(zhǔn)的項(xiàng)目納入保障性租賃住房項(xiàng)目庫(kù),，實(shí)施建設(shè)全過程、運(yùn)營(yíng)全流程監(jiān)管,。每年9月底前,，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同市發(fā)展改革、財(cái)政,、自然資源和規(guī)劃等部門,，結(jié)合保障性租賃住房發(fā)展相關(guān)規(guī)劃，組織各區(qū)政府（含代管鎮(zhèn)、街道的功能區(qū)管理機(jī)構(gòu),，下同）申報(bào)下年度保障性租賃住房計(jì)劃,，制定全市保障性租賃住房年度計(jì)劃，經(jīng)市政府同意后,，按程序報(bào)省有關(guān)部門匯總,。
（五）強(qiáng)化質(zhì)量和安全管理。對(duì)保障性租賃住房工程建設(shè)實(shí)施監(jiān)管,，確保按計(jì)劃開工且相關(guān)建設(shè)手續(xù)齊全,，并將建設(shè)質(zhì)量安全作為督查重點(diǎn),。保障性租賃住房應(yīng)當(dāng)符合集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn),，實(shí)行聯(lián)合驗(yàn)收，納入工程建設(shè)質(zhì)量安全監(jiān)管,。非居住存量房屋改建,、改造前應(yīng)對(duì)房屋安全性能開展鑒定，改建,、改造方案必須滿足安全使用要求,。鼓勵(lì)建設(shè)單位投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)。運(yùn)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)維護(hù),，嚴(yán)格落實(shí)消防安全責(zé)任制,，完善應(yīng)急預(yù)警及處置機(jī)制，定期開展消防安全檢查,。
（六）加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理,。優(yōu)化提升“泉城安居”租賃住房管理服務(wù)平臺(tái)，將符合規(guī)定的保障性租賃住房項(xiàng)目納入平臺(tái)統(tǒng)一管理,。加大房源出租運(yùn)營(yíng)管理力度,，規(guī)范保障性租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)對(duì)象，確保相關(guān)優(yōu)惠政策落到實(shí)處,。堅(jiān)決防止保障性租賃住房上市銷售或變相銷售,，嚴(yán)格依法查處違規(guī)出租、假借保障性租賃住房名義違規(guī)經(jīng)營(yíng)或騙取優(yōu)惠政策的行為,。
四,、支持政策
（一）增加房源有效供給。
1.探索利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房,。各區(qū)政府結(jié)合實(shí)際,，在尊重農(nóng)民集體意愿的基礎(chǔ)上，研究確定轄區(qū)內(nèi)集體土地上的保障性租賃住房建設(shè)項(xiàng)目,。城區(qū),、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可用于建設(shè)保障性租賃住房。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可采取自建或聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)保障性租賃住房,。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定完成集體建設(shè)用地使用權(quán)審批或集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市手續(xù),，確保項(xiàng)目依法如期建設(shè)。建設(shè)保障性租賃住房的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可辦理抵押貸款,。利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房的,，項(xiàng)目所在區(qū)政府可對(duì)應(yīng)當(dāng)繳納區(qū)級(jí)財(cái)政的土地凈收益依法依規(guī)予以減免。
2.利用新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房,。集中新建保障性租賃住房的地塊可采取出讓,、租賃或劃撥等方式供應(yīng)，以出讓方式供應(yīng)的,，可將保障性租賃住房租金及調(diào)整方式作為前置條件,，并分期收取土地出讓金。鼓勵(lì)利用地鐵上蓋物業(yè)及軌道交通站點(diǎn)周邊住宅建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房,，其中軌道交通站點(diǎn)2平方公里范圍內(nèi)符合規(guī)劃條件的建設(shè)用地原則上優(yōu)先用于建設(shè)保障性租賃住房,。市自然資源和規(guī)劃部門在編制年度住宅用地計(jì)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合保障性租賃住房相關(guān)規(guī)劃和建設(shè)計(jì)劃,，優(yōu)先安排,、應(yīng)保盡保。
3.盤活城中村保障房建設(shè)用地和商業(yè)商務(wù)用地建設(shè)保障性租賃住房,。產(chǎn)業(yè)園區(qū),、軌道交通站點(diǎn)附近以及商業(yè)商務(wù)聚集區(qū)周邊已收儲(chǔ)的城中村保障房建設(shè)用地可用于建設(shè)租賃型公寓。積極探索制定企業(yè)利用商業(yè)商務(wù)用地建設(shè)租賃型公寓的相關(guān)辦法,。
4.利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)保障性租賃住房,。產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項(xiàng)目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的廠前區(qū)用地面積占項(xiàng)目總用地面積的比例上限由7%提高至15%，廠前區(qū)地上建筑面積占項(xiàng)目地上總建筑面積占比不超過30%,，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房,，嚴(yán)禁建設(shè)成套商品住宅。鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理機(jī)構(gòu)在各工業(yè)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的廠前區(qū)用地集中設(shè)置,、統(tǒng)一建設(shè)宿舍型保障性租賃住房,。
對(duì)企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地，在符合規(guī)劃,、權(quán)屬不變,、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下,，允許用于建設(shè)保障性租賃住房,，依法變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價(jià)款,，以劃撥方式取得的土地可繼續(xù)保留劃撥方式,。允許土地使用權(quán)人自建或與其他市場(chǎng)主體合作建設(shè)運(yùn)營(yíng)保障性租賃住房。
5.引導(dǎo)市場(chǎng)主體盤活利用存量閑置房屋。在符合有關(guān)規(guī)定,、尊重群眾意愿,、滿足消防及房屋質(zhì)量安全要求等前提下，允許住房租賃企業(yè),、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等市場(chǎng)主體改建,、改造非居住存量房屋用作保障性租賃住房。鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)參與盤活政府,、企業(yè)及個(gè)人閑置住房,，增加保障性租賃住房房源供給。
（二）優(yōu)化審批程序,。成立市,、區(qū)兩級(jí)保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡(jiǎn)稱“領(lǐng)導(dǎo)小組”），建立保障性租賃住房項(xiàng)目聯(lián)合審查工作機(jī)制,。區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室受理保障性租賃住房新建項(xiàng)目申請(qǐng)后,，由區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)組織區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè),、發(fā)展改革,、教育、自然資源,、規(guī)劃,、財(cái)政、行政審批服務(wù)等部門實(shí)施聯(lián)合審查,，重點(diǎn)審查建設(shè)方式,、項(xiàng)目規(guī)模、建設(shè)資金籌集,、質(zhì)量安全保證措施,、運(yùn)營(yíng)管理模式、成本收益分析等內(nèi)容,。區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組同意后,，報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組研究，項(xiàng)目可行的,，由市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室出具保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書（以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目認(rèn)定書）,，并納入保障性租賃住房項(xiàng)目庫(kù)。非居住存量房屋改建保障性租賃住房的,，原則上由區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組審查認(rèn)定,，并出具項(xiàng)目認(rèn)定書。保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定前,，市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室可委托第三方機(jī)構(gòu)開展項(xiàng)目評(píng)審,。建設(shè)單位憑項(xiàng)目認(rèn)定書按規(guī)定辦理立項(xiàng)、規(guī)劃、土地,、施工圖設(shè)計(jì)及審查,、施工許可、施工監(jiān)督和竣工驗(yàn)收等手續(xù),。相關(guān)部門（單位）應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步優(yōu)化項(xiàng)目審批事項(xiàng),，完善審核數(shù)據(jù)共享機(jī)制。
（三）加強(qiáng)資金保障,。積極爭(zhēng)取保障性租賃住房中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助,、財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)等上級(jí)資金，加強(qiáng)對(duì)資金分配和使用的跟蹤監(jiān)控,，確保合規(guī),、高效使用補(bǔ)助資金。按照有關(guān)規(guī)定,，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品,、優(yōu)化信貸流程，提高審核效率,，加大信貸支持力度,，利用保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs)盤活存量項(xiàng)目，拓寬融資渠道,。
（四）降低稅費(fèi)負(fù)擔(dān),。住房租賃企業(yè)稅收優(yōu)惠政策按照《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（財(cái)政部、稅務(wù)總局,、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號(hào)）規(guī)定執(zhí)行,。保障性租賃住房項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。進(jìn)一步加大對(duì)專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)的支持力度,，明確認(rèn)定辦法，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同有關(guān)部門實(shí)施認(rèn)定,。專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)下調(diào)標(biāo)準(zhǔn)、共享信息等事項(xiàng),，按照省住房城鄉(xiāng)建設(shè),、財(cái)政、稅務(wù)等部門相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。
（五）執(zhí)行民用水電氣暖價(jià)格,。對(duì)于利用非居住存量土地建設(shè)和非居住存量房屋改建的保障性租賃住房，取得項(xiàng)目認(rèn)定書后,，用水,、用電,、用氣、用暖價(jià)格按照民用標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,。市場(chǎng)監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)做好價(jià)格監(jiān)督檢查工作,，對(duì)專營(yíng)單位不按規(guī)定落實(shí)優(yōu)惠政策的，嚴(yán)格依法予以查處,。
（六）完善基本公共服務(wù),。保障性租賃住房承租人按程序辦理住房租賃合同網(wǎng)簽備案，按規(guī)定享受落戶,、醫(yī)療保障,、養(yǎng)老保障、提取公積金等基本公共服務(wù),；保障性租賃住房同步配建基礎(chǔ)教育設(shè)施后,，承租人可按規(guī)定享受相應(yīng)教育服務(wù)。
五,、保障措施
（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo),。市領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)統(tǒng)籌推進(jìn)保障性租賃住房工作，研究保障性租賃住房工作推進(jìn)中的重大事項(xiàng),，擬定保障性租賃住房政策措施及發(fā)展規(guī)劃,，研究確定年度建設(shè)計(jì)劃及建設(shè)項(xiàng)目。市發(fā)展改革,、財(cái)政,、自然資源和規(guī)劃,、住房城鄉(xiāng)建設(shè),、市場(chǎng)監(jiān)管、行政審批服務(wù),、稅務(wù)等相關(guān)部門（單位）按照職責(zé)分工加強(qiáng)協(xié)作,，形成合力，確保保障性租賃住房發(fā)展工作有序推進(jìn),。
（二）落實(shí)屬地責(zé)任,。各區(qū)政府作為發(fā)展保障性租賃住房的責(zé)任主體，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先安排保障性租賃住房建設(shè)用地,，足額保障所需經(jīng)費(fèi),，根據(jù)任務(wù)指標(biāo)及時(shí)落實(shí)保障性租賃住房項(xiàng)目，對(duì)于未按規(guī)定要求完成房源籌集任務(wù)的,，應(yīng)在下批次出讓商品住房用地前優(yōu)先安排租賃住房用地,。區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組按照工作安排，做好本轄區(qū)房源籌集,、項(xiàng)目審批,、質(zhì)量監(jiān)管,、人房動(dòng)態(tài)管理等工作。
（三）完善工作機(jī)制,。建立保障性租賃住房工作例會(huì)制度,，加強(qiáng)工作調(diào)度、通報(bào)及督查,，做好信息報(bào)送和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)工作,。建立監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)機(jī)制，對(duì)承擔(dān)保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)工作的區(qū)政府,、各類主體加強(qiáng)督促協(xié)調(diào)和業(yè)務(wù)指導(dǎo),，并做好保障性租賃住房工作監(jiān)測(cè)考評(píng)結(jié)果運(yùn)用。
（四）做好項(xiàng)目銜接,。對(duì)中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)項(xiàng)目,、政策性租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目以及原企事業(yè)單位及各類園區(qū)利用自有土地建設(shè)公租房項(xiàng)目進(jìn)行梳理，符合規(guī)定的納入保障性租賃住房管理范疇,，并予以落實(shí)國(guó)家對(duì)保障性租賃住房的相關(guān)支持政策,。
平陰縣、商河縣可根據(jù)本意見,，結(jié)合實(shí)際,，自行制定保障性租賃住房政策，報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組備案后實(shí)施,。平陰縣,、商河縣按程序認(rèn)定的保障性租賃住房項(xiàng)目，納入全市保障性租賃住房管理范疇,，享受相關(guān)支持政策,。
本意見自2022年3月24日起施行，有效期至2025年12月31日,。
濟(jì)南市人民政府辦公廳
2022年2月24日
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