濟(jì)南市人民政府辦公廳關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作的實(shí)施意見
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各區(qū)縣人民政府,，市政府有關(guān)部門（單位）：
為貫徹落實(shí)習(xí)近平生態(tài)文明思想,，進(jìn)一步提升我市建設(shè)用地綜合利用水平和城鎮(zhèn)低效用地配置效率，根據(jù)《山東省人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的意見》（魯政辦字〔2020〕32號(hào)）精神,，經(jīng)市政府同意,，提出如下實(shí)施意見,。
一、明確開發(fā)范圍
本實(shí)施意見所稱城鎮(zhèn)低效用地是指經(jīng)第二次土地調(diào)查已確定為建設(shè)用地中的布局散亂,、利用粗放,、用途不合理、建筑危舊的城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地,，主要包括以下4類建設(shè)用地：
?。ㄒ唬┊a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)類：國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)用地,；“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地,。
（二）城鎮(zhèn)更新改造類：布局散亂,、設(shè)施落后,，規(guī)劃確定改造的老城區(qū)、城中村,、棚戶區(qū),、老工業(yè)區(qū)等。
?。ㄈ┯玫匦б嫣嵘悾和顿Y強(qiáng)度,、容積率、地均產(chǎn)出強(qiáng)度等控制指標(biāo)明顯低于地方行業(yè)水平的產(chǎn)業(yè)用地,；參照“畝產(chǎn)效益”評(píng)價(jià)改革確定的“限制發(fā)展類”企業(yè)名單認(rèn)定的產(chǎn)業(yè)用地,。
?。ㄋ模┏鞘泄δ芡晟祁悾翰环铣鞘幸?guī)劃功能定位和要求,，列入拆遷改造計(jì)劃的存量建設(shè)用地,。
批而未供和閑置土地不列入城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)范圍。
二,、規(guī)范開發(fā)模式
城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)應(yīng)當(dāng)遵照政府引導(dǎo),、規(guī)劃先行、市場(chǎng)取向,、因地制宜,、規(guī)范運(yùn)作的原則。項(xiàng)目開發(fā)需符合國(guó)土空間規(guī)劃及相關(guān)規(guī)劃要求,，確保各項(xiàng)權(quán)屬清晰無(wú)爭(zhēng)議,。應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌考慮產(chǎn)業(yè)、環(huán)保,、安全,、能耗等政策要求，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用,，鼓勵(lì)產(chǎn)權(quán)人和社會(huì)力量廣泛參與,，強(qiáng)化政府引導(dǎo)，合理確定城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)目標(biāo),，規(guī)范有序推進(jìn)再開發(fā)工作,。
（一）政府收儲(chǔ)改造,。改造規(guī)劃用途為商品住宅或城市基礎(chǔ)設(shè)施,、公共設(shè)施的土地以及其他需納入政府儲(chǔ)備范圍內(nèi)的土地的，應(yīng)由市,、區(qū)縣政府（含代管鎮(zhèn),、街道的功能區(qū)管理機(jī)構(gòu)，下同）依法收回或收購(gòu),，依法辦理供地手續(xù),。可對(duì)原土地權(quán)利人采取貨幣,、物業(yè)補(bǔ)償?shù)妊a(bǔ)償方式,。
（二）原土地使用權(quán)人改造,。在符合規(guī)劃的前提下,，鼓勵(lì)原土地使用權(quán)人采取自主、聯(lián)營(yíng),、入股,、轉(zhuǎn)讓等多種方式對(duì)其使用的存量建設(shè)用地實(shí)施改造開發(fā)。對(duì)具備成片改造條件的城鎮(zhèn)低效用地，原土地使用權(quán)人可收購(gòu)歸宗后實(shí)施整體改造,；原土地使用權(quán)人分散的,，可組建聯(lián)合開發(fā)體實(shí)施整體改造開發(fā)。在改造過程中,，允許按規(guī)劃對(duì)用地性質(zhì),、建筑容量、建筑高度作適當(dāng)調(diào)整,，需辦理用地手續(xù)的,，可采取協(xié)議方式補(bǔ)繳地價(jià)。
?。ㄈ┦袌?chǎng)主體改造,。在城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)范圍內(nèi)，市場(chǎng)主體可根據(jù)規(guī)劃,，收購(gòu)相鄰多宗地塊,，申請(qǐng)集中改造。市場(chǎng)主體可由原土地權(quán)利人協(xié)商委托確定,，也可委托區(qū)縣政府通過公開招標(biāo)確定,。
除商品住宅外的其他城鎮(zhèn)低效用地，方可采取上述（二）（三）模式實(shí)施改造開發(fā),。采取上述（二）（三）模式的,，需按規(guī)定補(bǔ)繳地價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，并依據(jù)相關(guān)規(guī)劃要求將該項(xiàng)目使用的一定比例的土地?zé)o償移交政府,，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施,、公共服務(wù)設(shè)施等公益性項(xiàng)目建設(shè)，具體比例由相關(guān)區(qū)縣政府確定,，并在項(xiàng)目實(shí)施方案中予以明確,。對(duì)改造地塊不宜提供公益性用地的，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估的基礎(chǔ)上,，集體決策確定應(yīng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款,。評(píng)估基準(zhǔn)日以依法受理補(bǔ)繳申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)。
用途變更為住宅,、公共管理與公共服務(wù)用地的,，變更前應(yīng)當(dāng)按規(guī)定開展土壤污染狀況調(diào)查，并征求當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境部門意見,。
三,、加強(qiáng)政策激勵(lì)
（一）對(duì)實(shí)施主體申請(qǐng)將再開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)分散土地歸宗的,，自然資源和規(guī)劃部門可按照協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù),。
（二）對(duì)相鄰出讓地塊歸宗后整體開發(fā)但剩余出讓年限不一致的，可按加權(quán)平均法明確統(tǒng)一的剩余出讓年限,，也可按照協(xié)議出讓方式,，經(jīng)依法批準(zhǔn)后，補(bǔ)繳一定年限土地出讓金,，按照相應(yīng)年限登記。
?。ㄈ┕膭?lì)和引導(dǎo)市場(chǎng)主體實(shí)施地上,、地下綜合開發(fā)。對(duì)利用自有存量建設(shè)用地實(shí)施改造的,，地下部分建筑面積按照評(píng)估價(jià)格減半收取土地出讓金,；對(duì)再開發(fā)項(xiàng)目用地內(nèi)配建的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施,，不計(jì)收土地出讓金,。
（四）城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)過程中,，除商品住宅用地外,，在不改變土地用途且符合各項(xiàng)規(guī)劃的前提下，采取追加投資,、提高土地開發(fā)強(qiáng)度和利用率等方式繼續(xù)開發(fā)的,，自然資源和規(guī)劃部門可采取協(xié)議出讓方式為其辦理用地手續(xù)。
?。ㄎ澹┮蚺f城區(qū)改造需異地搬遷,，依法收回原國(guó)有土地使用權(quán)的工業(yè)項(xiàng)目，在符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策及投入產(chǎn)出要求的前提下,，相關(guān)區(qū)縣政府可采取協(xié)議出讓方式為原土地使用權(quán)人異地置換安排用途相同,、價(jià)值相當(dāng)?shù)耐恋亍?/p>
（六）在符合規(guī)劃的前提下,，利用現(xiàn)有房屋和土地興辦文化創(chuàng)意,、科技研發(fā)、健康養(yǎng)老,、工業(yè)旅游,、眾創(chuàng)空間、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè),、科技創(chuàng)業(yè)載體,、“互聯(lián)網(wǎng)+”等新業(yè)態(tài)的，由相關(guān)行業(yè)主管部門報(bào)區(qū)縣政府批準(zhǔn)后,，可實(shí)行繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地的過渡期政策,，過渡期5年。過渡期滿后，可按新用途,、新權(quán)利類型及市場(chǎng)價(jià),，以協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)；符合劃撥用地目錄的,，可采取劃撥方式供地,。
（七）城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)涉及邊角地,、夾心地,、插花地等不具備獨(dú)立開發(fā)建設(shè)條件的零星建設(shè)用地的，應(yīng)將其納入周邊相鄰?fù)恋亟y(tǒng)一規(guī)劃建設(shè),。對(duì)單宗土地面積不超過3畝且累計(jì)不超過再開發(fā)項(xiàng)目用地總面積的10%的零星建設(shè)用地,，可采取協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)。
?。ò耍┏擎?zhèn)低效用地再開發(fā)過程中,，因涉及改變土地用途、提高土地開發(fā)強(qiáng)度等,，需重新辦理協(xié)議出讓手續(xù)的,，除另有規(guī)定外，市,、區(qū)縣政府按新用地條件土地評(píng)估價(jià)格與原用地條件土地評(píng)估價(jià)格（或劃撥土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)格）的差額依法征繳土地出讓金（原出讓工業(yè)用地提高容積率不再增繳土地出讓金）,。原用地條件不明確的，以證載用途標(biāo)準(zhǔn)容積率作為原用地條件,。
?。ň牛┱{(diào)整收益分配政策，鼓勵(lì)各區(qū)（含濟(jì)南高新區(qū),、市南部山區(qū),、濟(jì)南新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換起步區(qū)，下同）實(shí)施城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā),。采取政府收儲(chǔ)改造模式實(shí)施再開發(fā)的,，土地出讓金按照現(xiàn)行有關(guān)政策分配管理。采取原土地使用權(quán)人改造或市場(chǎng)主體改造模式,，且需補(bǔ)交土地出讓金的,，需經(jīng)所在區(qū)政府批準(zhǔn)后方可實(shí)施，并報(bào)市政府審核備案,，2024年12月底前完成出讓的,，按照繳納金額的76%分配至項(xiàng)目所在區(qū)；2025年12月底前完成出讓的,；按照繳納金額的66%分配至項(xiàng)目所在區(qū),，2026年12月底前完成出讓的,，按照繳納金額的56%分配至項(xiàng)目所在區(qū)；2027年及以后完成出讓的,，參照政府收儲(chǔ)改造模式出讓金分配政策執(zhí)行,。
（十）通過城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)獲得的新增建設(shè)用地指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì),，直接由各區(qū)縣政府使用,；對(duì)上級(jí)發(fā)放的低效用地再開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅補(bǔ)助，市級(jí)與區(qū)級(jí)按照3︰7比例分配,。
四,、健全推進(jìn)機(jī)制
（一）開展存量建設(shè)用地調(diào)查認(rèn)定,。各區(qū)縣政府應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際以及省自然資源廳編制的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)調(diào)查技術(shù)指南和數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn),，結(jié)合全國(guó)第三次國(guó)土調(diào)查,、不動(dòng)產(chǎn)登記信息,、“畝產(chǎn)效益”評(píng)價(jià)改革等成果，以鎮(zhèn)（街道）為單元開展存量建設(shè)用地利用現(xiàn)狀及潛力調(diào)查工作,，摸清存量建設(shè)用地規(guī)模,、分布、產(chǎn)業(yè)類型,、投入產(chǎn)出,、綜合效益及再開發(fā)潛力等情況，匯總建立城鎮(zhèn)低效用地?cái)?shù)據(jù)庫(kù),，并實(shí)行動(dòng)態(tài)更新管理,。城鎮(zhèn)低效用地由區(qū)縣政府實(shí)施認(rèn)定、明確類別,。
?。ǘ┙⒊擎?zhèn)低效用地再開發(fā)項(xiàng)目庫(kù)。各區(qū)縣政府應(yīng)當(dāng)構(gòu)建本轄區(qū)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項(xiàng)目庫(kù),，健全動(dòng)態(tài)管理機(jī)制,，每年定期開展城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項(xiàng)目更新調(diào)查和項(xiàng)目管理信息更新，將新認(rèn)定的再開發(fā)項(xiàng)目,、項(xiàng)目進(jìn)展等信息補(bǔ)充入庫(kù)并備案,。
（三）編制再開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃,。市自然資源和規(guī)劃部門牽頭,，相關(guān)部門和各區(qū)縣政府共同參與，科學(xué)制定市級(jí)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃,。專項(xiàng)規(guī)劃經(jīng)上級(jí)自然資源和規(guī)劃部門核定,，報(bào)同級(jí)政府批準(zhǔn)后實(shí)施,。各區(qū)縣政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)土空間規(guī)劃、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃,、城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃等,，制定年度城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，合理確定實(shí)施時(shí)序,，每年第4季度將次年再開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃報(bào)市自然資源和規(guī)劃部門備案,。
（四）加強(qiáng)再開發(fā)項(xiàng)目管理,。建立“策劃啟動(dòng),、組織實(shí)施、聯(lián)合監(jiān)管”的全流程管理服務(wù)機(jī)制,。實(shí)行項(xiàng)目化管理,，項(xiàng)目實(shí)施主體根據(jù)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃編制項(xiàng)目實(shí)施方案，明確開發(fā)期限,、項(xiàng)目規(guī)模,、開發(fā)強(qiáng)度、實(shí)施步驟,，報(bào)區(qū)縣政府批準(zhǔn)后實(shí)施,。實(shí)施方案批準(zhǔn)后需按規(guī)定向社會(huì)公示，并報(bào)市自然資源和規(guī)劃局備案,。各區(qū)縣政府應(yīng)當(dāng)參照《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性用地全生命周期管理的意見（試行）》（濟(jì)政辦發(fā)〔2021〕13號(hào)）和《濟(jì)南市工業(yè)用地全生命周期管理辦法》（濟(jì)政辦發(fā)〔2020〕19號(hào)）要求,，與項(xiàng)目實(shí)施主體簽訂監(jiān)管協(xié)議，建立多部門聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制,，嚴(yán)格按照實(shí)施方案推進(jìn)項(xiàng)目落地,；完善項(xiàng)目實(shí)施成效評(píng)價(jià)制度，依法依規(guī)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施主體實(shí)施獎(jiǎng)懲,。
五,、完善保障措施
（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo),。城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作由分管副市長(zhǎng)牽頭負(fù)責(zé),，市發(fā)展改革、工業(yè)和信息化,、財(cái)政,、國(guó)資、自然資源和規(guī)劃,、住房城鄉(xiāng)建設(shè),、行政審批服務(wù)、生態(tài)環(huán)境等相關(guān)部門各司其職,，與各區(qū)縣政府密切配合,，上下聯(lián)動(dòng),，形成合力。市自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)做好日常組織協(xié)調(diào)和推進(jìn)落實(shí)等具體工作,。各區(qū)縣政府統(tǒng)籌謀劃,，周密部署，強(qiáng)力推進(jìn),，有序開展本轄區(qū)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作,。
（二）明確職責(zé)分工,。堅(jiān)持政府主導(dǎo),、部門服務(wù)、區(qū)縣為主,、屬地負(fù)責(zé)原則,，各區(qū)縣政府是本轄區(qū)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作責(zé)任主體。市自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)牽頭編制專項(xiàng)規(guī)劃,，辦理有關(guān)規(guī)劃,、用地手續(xù)。市發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)依法依職能辦理再開發(fā)中涉及市本級(jí)政府投資項(xiàng)目的審批事項(xiàng),。市工業(yè)和信息化部門負(fù)責(zé)實(shí)施再開發(fā)中涉及技術(shù)改造項(xiàng)目的審批,、核準(zhǔn)及備案,，牽頭開展工業(yè)布局調(diào)整工作,。市行政審批服務(wù)部門負(fù)責(zé)落實(shí)再開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)審批事項(xiàng)。市國(guó)資部門負(fù)責(zé)再開發(fā)中的國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管工作,。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)開展國(guó)有土地上的房屋征收管理,、工程項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)管及有關(guān)手續(xù)辦理工作。市財(cái)政部門負(fù)責(zé)落實(shí)好相關(guān)資金扶持政策,。市生態(tài)環(huán)境部門負(fù)責(zé)開展項(xiàng)目環(huán)評(píng)和土壤污染狀況審查工作,。市地方金融監(jiān)管部門負(fù)責(zé)創(chuàng)新信貸產(chǎn)品，提供金融信貸支持,。
?。ㄈ?qiáng)化服務(wù)保障。各區(qū)縣政府要加強(qiáng)宣傳引導(dǎo),，強(qiáng)化示范引領(lǐng),，提煉典型經(jīng)驗(yàn)，探索城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)新路徑新模式,；要落實(shí)好城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)經(jīng)費(fèi)和人員保障,，督促本級(jí)部門（單位）及鎮(zhèn)政府、街道辦事處加強(qiáng)配合,，合力推進(jìn),。各級(jí)各有關(guān)部門（單位）要做好政策解讀,，有序推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作。
本實(shí)施意見自2023年4月1日起施行,，有效期至2028年3月 31日,。2019年12月10日印發(fā)的《濟(jì)南市人民政府辦公廳關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效建設(shè)用地再開發(fā)工作的實(shí)施意見》（濟(jì)政辦字〔2019〕61號(hào)）同時(shí)廢止。
濟(jì)南市人民政府辦公廳
2023年3月22日
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